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均價接近破萬的洛陽房產,升值空間極其有限,投資慎入

2020-1-21 05:46| 發布者:況睿文| 查看:1632| 評論:2

摘要:對于河南洛陽的房價也寫過幾篇文章,對于洛陽的房價我的一貫判斷是有點“虛高”,求其是經歷過2017年和2018年的房價上漲后洛陽房價進一步大漲的空間已經很小了,對于非剛需朋友這里還是需要提醒一句“房住不炒,無需

對于河南洛陽的房價也寫過幾篇文章,對于洛陽的房價我的一貫判斷是有點“虛高”,求其是經歷過2017年和2018年的房價上漲后洛陽房價進一步大漲的空間已經很小了,對于非剛需朋友這里還是需要提醒一句“房住不炒,無需求不購房”。借此機會簡單談談我的觀察。

洛陽2019年的房價走勢還是一路上漲,但是部分區域房價已經到頂了

均價接近破萬的洛陽房產,升值空間極其有限,投資慎入

洛陽2019年房價走勢圖

圖上所示的是洛陽2019年房價走勢圖,可以看到正如很多媒體和數據報道的一樣洛陽房價漲勢穩居全國前列(房價均價包含洛陽吉利區等下轄區)。具體各個區域的房價跟大家分享下:洛龍區12月新房均價12142元/m2、澗西區12月新房均價9028元/m2、西工區12月新房均價9266元/m2、瀍河區12月新房均價8270元/m2、老城區12月新房均價9033元/m2、伊濱區12月新房均價9050元/m2、高新技術開發區12月新房均價9500元/m2;可以說按照這個數據來看,洛陽市轄區房價均價破萬只是時間問題。那么從房價走勢來看,未來仍具備持續上漲動力的區域其實是寥寥的,幾點觀察:洛陽,請千萬不要經濟和產業拼不過的情況下,就拼房價

第一、目前房價走勢比較堅挺的區域集中在洛龍區、老城區,其他市轄區房價在破9000元左右明顯動力不足。洛龍區作為洛陽集全市之力發展起來的區域,可以說聚集了洛陽所有的優質資源(其地位不弱于鄭州的鄭東新區);而老城區的房價之所以11月份開始有大的向上走勢,其實還是因為前期房價均價過低的緣故(均價8000元左右,低于其他市轄區)。

均價接近破萬的洛陽房產,升值空間極其有限,投資慎入

洛陽龍門石窟

第二、整個洛陽房產投資氛圍還是比較濃的,這也與地方有意為之和聽之任之有關。洛陽雖然本身的產業和經濟基礎尚可,但是支撐的其超過1萬元的房價均價其實還是有難度的。今天跟大家分享一個洛陽這樣的三四線城市當地居民收入能夠支撐得起的最高房價計算辦法(這個方法僅僅適用于人口不屬于明顯凈流入的城市)。首先我們查詢到洛陽2018年的城鎮居民可以支配收入35935元,那么按照購買90平米的房產為例,洛陽能夠支撐得起的房價均價為35935*30(年)/90(平米)=11978元。這個房價應該就是洛陽房價的最高價了,為何會這樣來計算,其實就是假設家庭收入是35935元*2元,按照銀行貸款房貸不得超過家庭收入一半的規定,我們計算出洛陽能夠支撐得起的最高房價。

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洛陽最具投資價值的區域其實就是洛龍區,而且這個區域的房價基本沒有多少投資價值了

第一、本身洛陽房價這兩年突飛猛進絕對跟房產投資風離不開關系,這波風其實吃的還是政策風,不具備持續性。洛陽房價在2019年領漲全國的新聞已經被眾所周知,相信隨著高層對于2020年房住不炒的重新定調,未來數年內房價走勢趨穩還是大概率。尤其是在洛陽本身人口流入就不多的情況下,新房價格破9000元,然而如今洛陽的二手房價格多數還是在8600元左右,這也就意味著如今在以9000元的高價買到一處房產,未來大概率很難賣到高價。畢竟如今洛陽房價均價到破萬的區域還是僅僅在洛龍區而已。

均價接近破萬的洛陽房產,升值空間極其有限,投資慎入

建設中的洛陽

第二、剛需一族盡量選擇現房或者二手房購買,無需求的朋友還是不要碰房產的好。未來幾年三四線城市房產爆發風險的概率越來越高,“延期交房”“爛尾”“房屋質量問題”等情況會越來越普遍,畢竟房企的資金鏈緊張問題已經不是秘密。如今還寄希望于通過投資房產來獲取大額收益的,不得不說有點太晚了。

綜上,洛陽這樣的城市無疑在過去幾年走向了房產經濟的道路,雖然說這樣可以短期刺激經濟快速增長但是對于洛陽整體的產業轉型和升級沒有好處。洛陽的房價可以說也是趕上了一波風口,但是當這波風口過去的時候房價究竟還能堅持多久?大家拭目以待。各位覺得呢?原創不易,喜歡記得點贊、轉評、關注,更多優質內容繼續貢獻中。

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